刘宇和贝特曼律师事务所

地产开发

不动产开发是开展有偿不动产建设或重建的过程。这一过程可能包括购入新建工程所用生地、翻修改建原有建筑和不动产再售。鉴于开发情况不尽相同,在开发之初就把承担工程任务的目的予以明确是十分重要的——不论是为了迅速牟利或是继续进行工程的后期开发。

 

开发过程源于概念的形成。首先,将产生关于具体在土地上建造何物的想法。而一旦在概念形成之后,就需要确定合适的开发地点。然而,在实际情况中开发商往往会先找寻具有开发潜力的不动产,然后再形成概念。挑选开发用地时,必须重点关注各种土地限制和可能与不动产相关的任何契约或地役权。

 

不动产开发可能是一个充满各种挑战的过程。从项目开工到完工的过程中将会涉及一系列复杂的步骤。不过,只要行事得当,开发项目就能够产出高额利润并获得长期成功。成功的开发商会在施工开始前寻求包括但不限于建筑师、工程师、律师、会计师、金融策略师、施工管理人和城市规划者等专业人士的帮助,以评估所有可能产生的风险。做出具有事实依据的决定可以帮助开发商避免做出各种可能导致重大损失或非计划开发结果的假设。

 

开发过程的一些基本步骤如下:

 

·        前期开发阶段:

           1. 调查/市场分析/可行性研究

2. 土地收购

3. 土地使用许可

4. 建设许可/承建方

·        施工阶段

·        运营/管理/出售

 

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前期开发阶段


 由于具有诸多不确定因素,因此前期开发阶段被认为是风险最大的阶段。在这一阶段,开发商会进行信息收集以制定项目开发计划。

 
1.  调查/市场分析/可行性研究


开发商在挑选土地并确定任何和所有潜在事宜时都需要进行尽职调查。在考量一块土地时,开发商首先会确定将会在土地上建造何物。在这一评估过程中,开发商会查询所有现存的土地限制、潜在的土地契约或地役权以及分区规定。充分掌握这一方面的情况可以使开发商对于与土地使用相关的所有潜在限制都了如指掌。鉴于各地开发政策的不同,开发商需要向当地管辖部门咨询以确定所许可的土地建设范围。

另外,开发商还需要评估该人口统计区对于下属开发项目的需求情况。开发商将进行市场分析,以确定在该地区存在需求的建筑类型。市场调查将针对包括面积、户型、单位数量、楼层数量、便利设施、社区以及道路相隔距离、市场、交通出行和学校等各种不动产相关数据。

一旦开发商确定了开发场地,那下一步就是开展可行性研究。这一阶段至关重要,因为不良或不当的规划可能导致整个开发项目的失败。开发商会在这一阶段着重确定不动产的最高和最佳使用。细致的规划可以帮助开发商最小化风险、计算出所需资金、获得土地和建设许可并制定出便于掌控的施工时间表。更重要的是,开发商能够评估得出大致收益,而避免浪费大量的时间、精力和资源。

可行性研究可以预测整个项目所需要的资金,这会帮助开发商保持预算并避免成本超支。另外,评估数据还能使开发商有机会获得所需的额外资金,而周密的可行性分析也能帮助开发商吸引潜在投资者和银行业者。

为了获得更好的估价和成功的开发结果,开发商应该在项目进行的全过程中进行数次可行性研究。在每次研究后,开发商能做出合适的决定,判定是否可根据现有的信息继续推进项目。此外,非常重要的一点是开发商拥有一支技能和专业团队来协助其研究并发现解决方案,以获取可能达到的最佳结果。开发商也应向诸如建筑师、律师、会计师、不动产中介和城市规划者等专业人士咨询,以便更好地理解在开发过程中可能遇到的障碍,并得出可能的解决方案。

在购买不动产时,有一些方面需要深思熟虑。建立项目预算是投资获得成功的必要前提。这一步允许开发商预期所有与项目完工相关的费用,并为非预期费用留出拨备款项。

在制订项目开发预算时,开发商需列出所有的成本,以对在项目开发过程中实际将花费的成本有全面的认识。需考虑的主要预算包括:

 

·        购买价格/首付款;

·        交易成本;

·        检查/调查/评估成本;

·        专家咨询费;

·        开发商/建筑师/工程师费用;

·        市场/可行性研究报告;

·        律师费/转让费;

·        产权/登记费;

·        营销费用;

·        施工/翻修费用;

·        利息费用;

·        水电费;

·        保险费;

·        /税收抵免;

·        施工意外开支;

·        运营和管理费用。


确保项目筹资是开发过程中的必须环节。制定项目预算能够使开发商知道完成项目所需的筹资额。同时,这也使得开发商能够决定投入多少股权以及为全部成本支出需要筹集的资金额。一般而言,开发商会从借贷方和投资人处获取项目开发所需的大部分融资。这就可以解释开发商进行各种研究并制作完善的数据分析以吸引潜在的借贷方和投资人是如此重要的原因了。

 

2. 
土地收购

在完成不动产收购之前,收购方已经做了广泛的研究,也做了可行性研究和市场研究,能为潜在项目的成功做出明智的决定。

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在开始阶段,收购方必须在调查潜在场地前确定在所购土地上建设什么。一旦收购方有了成熟的理念,土地收购即开始启动。此外,收购者对不动产收购的成本进行规划也是十分重要的。一份适当的预算会将购买预期不动产的所有相关成本考虑在内,并确保收购方有足够的资金支付包括意外开支之内的全部成本。收购流程需要几个步骤完成,而预算须包括如下基本要素:

 

·        购买价格和必须的首付款

·        税费

·        调查、估价、研究和评估报告

·        置存成本

·        转换成本

·        意外开支


随后,收购方需在收购前对不动产自行进行尽职调查和全面研究。假设和缺乏谨慎会是代价巨大的,因为这可能导致收购方不能将土地用于预定用途。收购方在土地收购前需要重点考虑项目地点以及公用事业设备的可用性,包括下水道/污水处理、水、燃气及互联网连接等情况。如果没有达到可用性,还需考虑该不动产能否提供这些服务,及开发这些服务的成本。类似的,便利性是另一个重要的考量因素,包括是否与道路连接,或开发商是否需修建新道路,并注意任何存在的地役权。另一个重要方面是处理土地限制,从环境方面(污水处理系统,湿地改造,危险废物处理和暴雨雨水管理)到分区方面(禁止或允许某些土地使用的法令),以及关于产权、建筑许可、总平面图的批准的考虑。重要的是开发商需聘请测量员评估不动产的特性,来测定其地形、土壤和洪水/废物危害情况。

尽管收购方须
自行研究,且不动产中介能提供一些见解,收购方仍须聘请专业人士来做调查和财务分析。这样做能帮助收购方找到所有潜在的问题,并对是否完成收购做出明智的决定。根据心中计划好的开发方案,并在专业技能人士的帮助下,收购方应检视开发方案草图,仔细评估允许的土地用途能否最终达到期望的目标。

在确定了开发概念和预算之后,收购者就可寻找同时符合这两方面要求的合适不动产。一些方法可供收购方在寻找不动产时使用,最常用的是找不动产中介或者经纪商。其他选择包括在线浏览发帖和查阅报纸广告。

此外,收购方须确定如何为收购进行融资。在这点上,收购方要明了他们自身能负担多少以及需筹集多少资金。通常,收购方与借贷方和潜在投资人(一般是商业地产开发方面的)协商来支付收购所需资金的剩余部分。相对于已开发的土地,生地(未改建不动产)融资要显得更困难一些,因为借贷方需要就土地收购贷款承担更高的风险。在收购方为已开发土地(如住宅)寻找贷款时,如收购方发生支付违约,贷款人就可将该住宅交由他方处置。当土地贷款发生违约时,借贷方也可以将该土地交由他人处置,但是除了土地本身就没有其它安全的抵押物了。这就是借贷方要求对土地贷款支付更高的首付款的原因,首付款比例从20%到50%不等。收购方最终能借到的贷款规模由贷款价值比(LTV)(贷款除以不动产的价值)来确定。首付要求是根据收购方偿还贷款的能力确定的。此外,借贷方要评估收购方的设计概念和收购的可行性。这就解释了收购方向借贷方保证项目开发的最终可行性和成功性,以及提交一份包含大量研究的详尽提议的必要性。

虽然银行仍是主要的融资来源,但收购方也可通过其他方式来获得融资。例如,收购方可以向抵押经纪人、私募基金(投资人)或合资风险基金借款。此外,收购方可以要求不同种类的贷款,如土地收购贷款(涵盖收购款、申请和预施工相关成本)、开发贷款(涵盖不动产改良成本)、收购和开发贷款、建筑贷款(涵盖住宅或不动产项目的建设成本)或者投资贷款(如收购方意在后期开发阶段继续参与该项目)。

一旦收购方找到合适的不动产,就开始进行报价和达成买卖协议。收购方可使用收购中介进行协商,或依靠自己的研究来发出报价。通常,要价会高于出售方愿意接受的价格。因此收购方须做调研,并与类似不动产的价值相比较。这时,收购方应已经完成了评估不动产的物理和法律特性的尽职调查,全面知晓了任何潜在的问题,而这会影响最初出价。此外,收购方在发出报价时还需要注意卖方售出不动产的原因、卖方已为不动产支付的成本和持有不动产的时间。同时,收购方须考虑该不动产进入市场的时间以及是否存在他方报价。不论收购方是自行发出或是决定通过收购中介发出报价,任何报价都应以书面形式做出。虽然收购邀约并不是最终协议,但仍须包括所有必要的、足以影响收购方以希望的方式使用土地的能力或不动产价值的信息。收购邀约中应对或有事件进行明确,从而给予收购方在合约终止前发现任何负面问题而决定退出交易的机会。此外,在明确不动产价值和开发概念的情况下,收购方应设定实盘价格且不能超过该价格。尽管收购方的目的是为让出售方接受报价,但收购方应确保在发出报价到接受报价阶段有足够的时间进行最后的调查和收集必须的文件,以及时完成交割。

交割过程通常包括下述几个主要步骤:

 

·        监管 — 合约协议,第三方收到并持有交易双方账户里的资金,直至监管代理人接到指示表明所有合约义务都已履行,或一方根据监管协议中的相关条款退出协议。

·        签名验证授权(商业不动产)— 在商业不动产界,交易通常涉及若干个人/实体,有时各方希望限制他们的责任,并为不动产所有权创造实体。为签署之目的,本人必须亲自在场,在这种情况下,他们须提供签字权证明。

·        尽职调查 — 购买过程中持续进行的调查,即买方采取措施,对可能存在的与潜在土地有关的所有资产和负债,以及对最终工程可能产生的影响进行评估。买方应确保已适当执行了出售合同,对产权和其它报告及财务记录进行了详细的最终评审(如有必要,已进行了额外调查和检验),确认遵循了分区规定,并获得最新的产权保单。购买协议应列出所有销售条件。出售协议中应包含的必要信息包括(a)买卖双方的姓名;(b)不动产地址;(c)购买价格和首付金额;(d)销售条件(即交割日期、交割费用以及支付人、检验和财务条款);(e)违约条款;(f)意外事件条款;(g)产权类型和状况;及(h)截止日期(即有关检验工作应完成的期限)。
·   
交割日期 — 交割是购买过程的最后一步。在交割阶段,不动产所有权/产权由卖方转移给买方。这时,买卖双方已同意所有条款并自愿签署一系列交割文件。(一般需签署的文件包括产权说明、担保契约、交割报告、本票和付款单)。在所有上述文件经签署后,最后一步就是将契据备案。


3.
土地使用批准授权

在开发项目动工之前,开发商必须获得开发计划的批准。这个过程称为授权过程 ——即为特定用途开发不动产寻求获得批准的法律方式。这一过程是复杂而漫长的,因为需要获得多个监管机构的批准。
在授权过程中,开发商在开发团队的帮助下,将向城市的规划部门拟定并提交开发预申请。所提交的计划应遵守所有地方法规并包括尽职调查报告。由于授权过程受多个监管机构的控制,开发商应非常重视市政当局的关注点,尤其是有关此次开发将对当地和邻近地区产生的影响。如果能抓住这些关注点,将会增加提议开发计划获得认可的机会并减少未来冲突的风险。预申请提交之后将召开一次会议,会上开发商能够向规划部门的指定官员展示开发项目。同时开发商还需递交环境申请以说明与项目有关的所有负面环境因素。如果不动产中存在湿地,还应经过特别考虑。然后,规划部门会进行评审并对申请提出建议。开发商还须支付申请费,费用金额因管辖范围的差异而有所不同。即使在申请符合所有规范与条例的情况下,相邻地区仍可提出反对。在许多情况下,项目还需要获得市议会的批准。基于不同的项目类型,以下是有关授权的一些普遍类别:

 

·        分区/重新分区 — 土地划分区域的过程,对土地的许可和禁止用途进行了明确规定。当土地所有人希望以一种不被分区法规所允许的方式使用土地时,他们必须向主管部门递交重新分区申请,寻求改变分区规定。

 

·        变动 — 某些分区限制的豁免,开发商/不动产所有人可能在由于严格遵循分区规定而面临特殊困难的情况下而请求不遵守分区规定。尽管变动提供了面积变化的可能,但并不允许对分区特性作出变更。

 

·        有条件使用许可 — 在符合特定条件/标准条件下分区法规所允许的土地用途。

 

·        公用事业设施和道路批准 — 允许建造道路或使用现有道路以及所需的所有公用事业设施。

 

4. 建设许可批准/承包商

一旦开发商获得了所有必须的土地使用批准,下一步就是获得建设许可。获得建设许可需要确保安全并符合施工和分区要求。开发商应寻求专业工程师或注册建筑师的帮助拟定施工计划并向主管部门提交。接下来,开发商应接受潜在建筑商的报价,双方协商合同并雇佣承包商。在此阶段,开发商还应取得项目管理方的支持。在建设许可获批后,承包商就能够申请施工许可并开始施工。

 

施工


在此阶段,项目的纵向开发的第一步就是改建施工。如果开发商尚未开展改建工作,建议他们雇佣建筑商和项目管理人对改建工作进行监督,以确保施工安全,遵守所有条例规定,并在截止日期之前成功完成施工进度。

 

此时,开发商可能会基于其未来目标希望在项目完工后寻求出售不动产并获得预租赁。

 

项目完工后,开发商必须先获得入住证才能够租赁或出售不动产。在整个施工过程中需要进行许多勘查,以确保开发符合建筑规范与条例。在最终验收时,开发商必须提供参与项目施工的所有行业专业人员的证书,如电工和水管工的证书。一旦确定所有项目施工符合相关规定并达到安全要求,将下发入住证。

运营/管理/出售

 

项目的最后阶段是运营。在此阶段,开发商或为利润出售不动产,或持有作为长期投资。基于不同的目标,开发商可出售不动产从而快速获得利润(短期收益),或持有并租赁不动产(长期投资)。无论是为了吸引潜在买家还是潜在租户,项目营销将在这一阶段持续开展。在向另一买家出售之前,开发商必须解决建筑资金问题。若开发商决定持有不动产,他们可以将建筑贷款以再融资方式投入投资贷款。这种做法是有利的,因为施工贷款通常是短期的,且具有更高利率。若开发商决定持有不动产,他们的目标将是实现稳定化和利益最大化。开发商希望实现项目收入最大化,并提高开发的长期价值。在大多数情况下,开发商需要雇佣不动产管理人以开展项目的日常管理。开发商的目标是使开发项目能够被支付租金的租户入住,使项目维持在良好状态并维持预期开支。不论开发商决定出售或长期投资不动产,他们都应对期望目标和当前状况进行评估,以确保出售不动产能够快速获得收益,或持有不动产可获得长期的资本增值。

 

 



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